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- 陳益盛：投資物流、工廠、廠辦需求大不同，注意3要點
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】近年隨著臺商回流日增，愈來愈多的企業(yè)積極尋覓工業(yè)地或廠房，其中仍有多數(shù)的廠商找不到合適的標(biāo)的，尤其新北市的工業(yè)地，其次是桃園市。具商仲顧問業(yè)者歸納，找不到合適標(biāo)的主因是價格偏高，其次為土地使用用途不符、交通運輸不便等。宏大國際資產(chǎn)統(tǒng)計近年在諸多顧問案或仲介交易案中，歸納工業(yè)需求主要三大類型，分別為物流倉儲、生產(chǎn)組裝、科技廠辦，而這三種業(yè)態(tài)因需求與特性差異不小，要找的土地類型與區(qū)域也大不相同。
宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理分析，「車、物、人」是簡單判斷物流、生產(chǎn)、或廠辦三大類型業(yè)種評估標(biāo)的合適設(shè)點與否的主要指標(biāo)，切勿一味只求便宜，忽略了本身業(yè)種的實際需求，而買了不合用或不合法的工業(yè)地或農(nóng)地工用。以下幾點可供業(yè)者做為初步的篩選參考：
以物流業(yè)者而言，由於每天數(shù)十趟甚至上百趟車次進(jìn)出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，最重視的一是接近交流道、二是面前道路要夠?qū)?。以生產(chǎn)為主的廠房，首重物品的生產(chǎn)或組裝，重視工業(yè)區(qū)電力、汙水處理等設(shè)施的完備，次為出貨運輸，生產(chǎn)用途廠房是目前市場最缺的標(biāo)的。而廠辦產(chǎn)品是類似辦公室的性質(zhì)，員工的人數(shù)或密度占企業(yè)比重相當(dāng)高，最注重是人員的通勤及飲食等生活機(jī)能，同時亦須設(shè)有銀行及郵局等金融機(jī)構(gòu)，近年隨著交通運輸改善(尤以捷運)，許多工業(yè)區(qū)廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦。
陳益盛指出，如為臺商回臺投資，須全數(shù)符合以下第一項內(nèi)共同資格，及第二項內(nèi)之任一資格，即可符合政府獎勵臺商回臺投資方案，享有用地、人力、融資、水電力、稅務(wù)等五大政策整合之相關(guān)優(yōu)惠。
第一項共同資格：美中貿(mào)易戰(zhàn)受衝擊業(yè)者、赴中國大陸地區(qū)投資達(dá)2年以上、回臺投資、擴(kuò)廠之部分產(chǎn)線須具備智慧技術(shù)元素或智慧化功能之企業(yè)等。
第二項(至少符合一項)：屬5+2產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域、屬高附加價值產(chǎn)品及關(guān)鍵零組件相關(guān)產(chǎn)業(yè)、國際供應(yīng)鏈居於關(guān)鍵地位、自有品牌國際行銷、經(jīng)認(rèn)定回臺投資項目與國家重要產(chǎn)業(yè)政策相關(guān)。(詳情可查詢國發(fā)會或經(jīng)濟(jì)部網(wǎng)站公告)
陳益盛總經(jīng)理也提出以下五項重點，建議有購地建廠之企業(yè)，宜先以自己企業(yè)未來需求或相關(guān)業(yè)種為先，逐步依循以下幾點來進(jìn)行評估：
1.勿以價格便宜決定購買與否，而應(yīng)了解土地使用分區(qū)，確認(rèn)為工業(yè)區(qū)、丁種建地、或農(nóng)地工用，確認(rèn)是否得為合法廠房登記。
2.查詢該工業(yè)區(qū)或工業(yè)地，是否符合經(jīng)濟(jì)部工業(yè)局「都市型工業(yè)區(qū)更新立體化發(fā)展方案」，即放寬容積獎勵，最高增加50％之範(fàn)圍。如符合條件，可建築面積有機(jī)會可提高20％~50％。
3.如從事生產(chǎn)用途，如有排放汙水之需求，現(xiàn)有園區(qū)是否具備汙水處理設(shè)備或腹地，尤其具汙染性質(zhì)之產(chǎn)業(yè)，許多丁建用地或都會型工業(yè)區(qū)是無法進(jìn)駐生產(chǎn)的。另外電力、供水是否足夠等。
4.如周邊曾有土地或水源污染情事，宜先做汙染檢測，以保障確為可用之地並得送建照或設(shè)廠許可。
5.其他特殊需求，如樓板載重、樓高、卸貨碼頭…等等。如能搭配專業(yè)建築師、結(jié)構(gòu)技師等、機(jī)電技師等履勘，了解使用登記、變更設(shè)計、增加強(qiáng)度或樓板面積等等。
至於北部工業(yè)區(qū)/工業(yè)地成交行情如何，該如何判斷地價，如何掌握合理市值，如何發(fā)揮最大效益，將於近期發(fā)表，提供給有需求的企業(yè)及讀者。
宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理分析，「車、物、人」是簡單判斷物流、生產(chǎn)、或廠辦三大類型業(yè)種評估標(biāo)的合適設(shè)點與否的主要指標(biāo)，切勿一味只求便宜，忽略了本身業(yè)種的實際需求，而買了不合用或不合法的工業(yè)地或農(nóng)地工用。以下幾點可供業(yè)者做為初步的篩選參考：
以物流業(yè)者而言，由於每天數(shù)十趟甚至上百趟車次進(jìn)出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，最重視的一是接近交流道、二是面前道路要夠?qū)?。以生產(chǎn)為主的廠房，首重物品的生產(chǎn)或組裝，重視工業(yè)區(qū)電力、汙水處理等設(shè)施的完備，次為出貨運輸，生產(chǎn)用途廠房是目前市場最缺的標(biāo)的。而廠辦產(chǎn)品是類似辦公室的性質(zhì)，員工的人數(shù)或密度占企業(yè)比重相當(dāng)高，最注重是人員的通勤及飲食等生活機(jī)能，同時亦須設(shè)有銀行及郵局等金融機(jī)構(gòu)，近年隨著交通運輸改善(尤以捷運)，許多工業(yè)區(qū)廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦。
陳益盛指出，如為臺商回臺投資，須全數(shù)符合以下第一項內(nèi)共同資格，及第二項內(nèi)之任一資格，即可符合政府獎勵臺商回臺投資方案，享有用地、人力、融資、水電力、稅務(wù)等五大政策整合之相關(guān)優(yōu)惠。
第一項共同資格：美中貿(mào)易戰(zhàn)受衝擊業(yè)者、赴中國大陸地區(qū)投資達(dá)2年以上、回臺投資、擴(kuò)廠之部分產(chǎn)線須具備智慧技術(shù)元素或智慧化功能之企業(yè)等。
第二項(至少符合一項)：屬5+2產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域、屬高附加價值產(chǎn)品及關(guān)鍵零組件相關(guān)產(chǎn)業(yè)、國際供應(yīng)鏈居於關(guān)鍵地位、自有品牌國際行銷、經(jīng)認(rèn)定回臺投資項目與國家重要產(chǎn)業(yè)政策相關(guān)。(詳情可查詢國發(fā)會或經(jīng)濟(jì)部網(wǎng)站公告)
陳益盛總經(jīng)理也提出以下五項重點，建議有購地建廠之企業(yè)，宜先以自己企業(yè)未來需求或相關(guān)業(yè)種為先，逐步依循以下幾點來進(jìn)行評估：
1.勿以價格便宜決定購買與否，而應(yīng)了解土地使用分區(qū)，確認(rèn)為工業(yè)區(qū)、丁種建地、或農(nóng)地工用，確認(rèn)是否得為合法廠房登記。
2.查詢該工業(yè)區(qū)或工業(yè)地，是否符合經(jīng)濟(jì)部工業(yè)局「都市型工業(yè)區(qū)更新立體化發(fā)展方案」，即放寬容積獎勵，最高增加50％之範(fàn)圍。如符合條件，可建築面積有機(jī)會可提高20％~50％。
3.如從事生產(chǎn)用途，如有排放汙水之需求，現(xiàn)有園區(qū)是否具備汙水處理設(shè)備或腹地，尤其具汙染性質(zhì)之產(chǎn)業(yè)，許多丁建用地或都會型工業(yè)區(qū)是無法進(jìn)駐生產(chǎn)的。另外電力、供水是否足夠等。
4.如周邊曾有土地或水源污染情事，宜先做汙染檢測，以保障確為可用之地並得送建照或設(shè)廠許可。
5.其他特殊需求，如樓板載重、樓高、卸貨碼頭…等等。如能搭配專業(yè)建築師、結(jié)構(gòu)技師等、機(jī)電技師等履勘，了解使用登記、變更設(shè)計、增加強(qiáng)度或樓板面積等等。
至於北部工業(yè)區(qū)/工業(yè)地成交行情如何，該如何判斷地價，如何掌握合理市值，如何發(fā)揮最大效益，將於近期發(fā)表，提供給有需求的企業(yè)及讀者。
